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土地供应高位回落 2016东莞地价进入快增区间

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2016年,可谓东莞房地产史上最具“拐点”的一年,全市全年土地供应量从高位回落,楼面地价伴随房价进入新的快增区间,未来土地市场的发展或将逐渐趋稳,进入新的供应常态。

2016年,东莞土地供应量、成交量大幅萎缩,土地成交楼面价再创一个历史新高。相对于2015年土地市场,2016年土地交易氛围更火、更热,且地王频出。

2016年,是东莞新房市场大为调整的一年,也是土地市场大为调整的一年,包括政府推地的心态、地价、开发商拿地战略等方面均出现大调整。

一、2016年土地市场量跌价升 交易火热

(一)、东莞土地供需与成交概况

1、2016年土地供应量萎缩 创5年来新低

2016年,东莞全市商住商服用地供应总计40宗,环比2015年下降48.72%;土地总供应面积135.19万㎡,环比2015年下降44.66%,为近五年(2012-2016年)来历史新低。

天为地产分析原因有以下几点:一,从宏观环境来看,今年经济形势仍不乐观,政策影响走势。1月,财政部发布合理确定土地储备总体规模的要求,自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款;二、2月,广东省出台供给侧结构性改革总体方案,其中去库存举措调整了政府土地供应计划;三、10月7日起,东莞市行政区域内实行限购限贷政策,加慢了政府推地节奏和减少土地放量;四、土地作为东莞的稀缺资源,政府越发注重未来的城市规划与土地优化利用,对土地的出售越来越慎重。

2、2016年土地成交量骤降 楼面价暴涨

2016年,东莞全市商住商服用地总成交面积合计119.40万㎡,环比2015年下降35.06%;成交总金额为204.8亿元,环比2015年上涨40.95%;平均楼面地价7302.19元/㎡,环比上涨40.22%。

今年,在土地供应量急剧下跌的情况下,东莞出现成交金额迅猛上涨的情况。天为地产分析认为,一是、东莞土地资源供应面临比较紧张的现状;二是、政府去库存举措效果比较明显,行业预期发生转变,上半年开发商投资预期乐观,加剧开发商高价拿地的欲望;三是、土地成交单价处于高位运行,今年出让地块绝大多数都是以高溢价率成交为主,多家资金实力雄厚的房企进驻东莞抢占市场,导致竞争激烈推高土地成交金额;四是、市场多优质商住地块,对土地出让金额贡献较大。

从东莞近五年(2012-2016年)土地供应和成交数据来看,2016年供应地块含金量较高。2016年全年商住商服用地供应量虽大幅度萎缩,但地块成交率高达88%,土地供应质量和效率明显得到了进一步提升。

(二)、2016年东莞商住用地成交情况

2016年,东莞商住用地成交25宗,总用地面积约102.03万㎡,总建筑面积规模约238.66万㎡,成交金额为187.42亿元,平均楼面地价为8145.77元/㎡。

(三)、2016年东莞商服用地成交情况

2016年,东莞商服用地成交11宗,总用地面积约17.37万㎡,总建筑面积规模约41.75万㎡,成交金额为17.33亿元,平均楼面地价为4324.42元/㎡。

(四)2016年房企拿地排行榜

2016年东莞地价进入历史最高位,品牌房企拿地地价大幅度上涨起了直接助推作用。耳熟能详的碧桂园、保利、恒大、北大资源、云南城投、融创中国、阳光城、时代地产等全国性的标杆房企纷纷在莞拿地,标杆房企的拿地面积约占全市70%,拿地总金额约占全市90%。

1、2016年房企拿地面积排行榜

2、2016年房企拿地金额排行榜

3、2016年房企拿地溢价率排行榜

二、松山湖夺成交面积桂冠,黄江摘成交金额宝座

2016年,东莞全年共计21个镇区挂牌40宗地块,19个镇区有地块成交,地块成交总数量为36宗。松山湖成交5宗,占地面积成交最多,约25.48万㎡,总建筑面积约65.59万㎡;黄江镇成交2宗地块,成交金额最高,约53.77亿元;黄江镇楼面地价全市最高,约23266.85元/㎡。

三、区域:石龙片区土地成交活跃 滨海片区无成交

2016年东莞七大片区中,大石龙片区土地成交量最高,总成交面积约44.98万㎡,占全市交易量的37.68%。

松湖片区土地成交放量排在第二位,整体成交量约26.30万㎡,占全市交易量的22.03%。

临深片区土地成交放量排在第三位,整体成交量约13.97万㎡,占全市交易量的11.7%。

水乡片区土地整体成交量约13.08万㎡,占全市交易量的10.96%;中心主城区土地整体成交量约12.37万㎡,占全市交易量的10.36%;东北片区土地整体成交量约8.68万㎡,占全市交易量的7.27%。滨海片区2016年新房市场成交十分活跃,土地市场无成交。

注:东莞楼市七大片区划分

中心片区(4个)——莞城、东城、南城、万江;松湖片区(5个)——松山湖、大朗、大岭山、东坑、寮步;滨海片区(4个)——沙田、虎门、厚街、长安;临深片区(5个)——凤岗、塘厦、清溪、樟木头、黄江;东北片区(4个)——常平、横沥、桥头、谢岗;水乡片区(6个)——道滘、洪梅、望牛墩、中堂、高埗、麻涌;大石龙(5个)——石排、石龙、石碣、茶山、企石

四、主城区:南城区为成交热点区域

(一)、成交热点区域:南城区占主城区的三分之一

东莞四大主城区中,南城区和东城区依旧是放量最大的两个区,其中南城区土地成交量最大,约4.74万㎡,约占主城区的38.32%,仍为近年来主城区供应放量的主角;其次是东城区,约2.77万㎡,约占主城区的22.39%。莞城区和万江区分别占11.42%和27.88%。

(二)、楼面地价:区域经济发展水平和房价高低波动 表现不一致

万江区经济虽然在四大主城区里不是最发达的一个,但2016年的楼面地价在四大主城区里是最高的,楼面地价突破15000元/㎡以上,这也是东莞主城区楼面地价的历史新高。从近年来经济发展与房地产的局部关系来看,万江区GDP通常徘徊在全市20名左右,经济增速较平稳,而楼市发展速度基本与其保持一致的步伐。2016年的楼面地价出现大幅度飙升,首次出现经济发展水平与房价高低波动不一致的局面。

(三)、供应类型:主城区商住用地成交量占主导 超一半以上

在东莞四大主城区中,商住综合用地成交占比56.88%,商服用地占比43.12%。受主城区土地供应量减少因素的制约,主城区商住与商服用地的占比愈来愈合理化,不再出现以往占比差较大的情况。

四、2016年地王频出 单价屡刷历史新高

(一)、北大资源获黄江年度双料地王 楼面价高达25264元/㎡

2016年,东莞全市成交地块可建规模在10万以上建面的大盘合计12个,8宗地块楼面价已突破“万元大关”。其中,东莞万科拿下的松山湖东三路与南山路交汇处东侧地块建面规模高达22.38万㎡,规划净用地面积达到7.99万㎡,成为2016年建面规模最大地王;北大资源在黄江镇宝山社区拿下的地块建面高达13.58㎡,规划净用地面积达到6.17万㎡,成为2016年的总价和单价“双料地王”,总成交额为34.3亿元,楼面地价高达25264元/㎡,创造东莞土地拍卖历史最高。

(二)、东莞各区域单价地王

2016年东莞16个镇区进行了土地放量,90%的镇区更新了区域最高楼面单价,黄江镇、万江区、石排镇、樟木头镇、莞城区以及茶山镇等6个镇区最高楼面单价突破“万元大关”。土地资源紧缺的主城区中,东城区、南城区的楼面地价还尚未进入万元关。天为地产分析认为,主要原因在于今年地价飙升狂热的时间多集中在上半年,下半年土地供应相对较少,东城区和南城区供应地块较少。

从近年来天为统计资料来看,斩获东莞各个镇区地王的房企多为外来品牌地产大鳄,其中较为知名的有万科、碧桂园、金地、万达、北大资源、时代地产、融创等。地王诞生的背后主要在于房企综合力量的考较,大品牌的企业运营比较成熟,资金实力雄厚。2016年作为东莞楼市一个新的“拐点”,经济环境的变化使得开发商对房地产行业预期较高,90%以上的镇区都进行了地王更新,未来不乏诞生更多新的区域地王。

五、2016年土地市场总结

1、土地供应量大幅萎缩 政府推地趋紧

2016年,东莞全市商住商服用地供应总量合计40宗,环比2015年下降48.72%;土地总供应面积135.19万㎡,环比2015年下降44.66%,为近五年来的历史新低。

2、新房市场交投火爆 土地交易氛围浓

2016年,东莞全市商住商服用地总成交面积总计119.40万㎡,环比2015年下降35.06%;成交总金额为204.8亿元,环比2015年上涨40.95%;平均楼面地价7302.19元/㎡,环比上涨40.22%。

今年,在土地供应量急剧下跌的情况下,东莞出现了成交金额迅猛上涨的情况。天为地产认为,一是、东莞土地资源供应面临比较紧张的现状;二是、政府去库存举措效果比较明显,行业预期发生转变,上半年开发商投资预期乐观,加剧开发商高价拿地的欲望;三是、土地成交单价处于高位运行,今年出让地块绝大多数都是以高溢价率成交为主,直接影响土地出让金的走高;四是、市场多优质商住地块,对土地出让金额的贡献较大。

3、地王频生 楼面地价再创历年新高

2016年,东莞全市成交地块可建规模在10万以上建面的大盘合计12个,8宗地块楼面价已突破“万元大关”。其中,东莞万科拿下的松山湖东三路与南山路交汇处东侧地块建面规模高达22.38万㎡,规划净用地面积达到7.99万㎡,成为2016年建面规模最大地王;北大资源在黄江镇宝山社区拿下的地块建面高达13.58万㎡,规划净用地面积达到6.17万㎡,成为2016年的总价和单价“双料地王”,总成交额为34.3亿元,楼面地价高达25264元/㎡,创造东莞土地拍卖历史最高。

4、外来品牌大鳄蜂拥而入 千亿级房企团聚东莞

在楼市政策调控、银行降息、住宅市场交投火热、土地资源紧缺等因素的综合刺激下,2016年东莞土地市场发生明显大反弹。品牌房企纷纷以自己独特的方式强势进军东莞,与此同时,本土房企失色,新进品牌强势,地产格局迎来了空前大洗牌。地产重组、强强联合等多元化的抢地模式让人记忆犹新,也足见开发商觊觎和深耕东莞的决心,融创、中海、时代、鲁能、平安、泰禾、阳光城等大牌更是为东莞2016年的土地市场献上了一场“饕餮盛宴”。尤其值得一提的是中海地产,一是其以曲线方式成功实现在东莞地产插上了一面旗帜;二是其与万科、恒大、绿地、万达、保利和碧桂园成功实现了全国七大房企千亿俱乐部“团聚”东莞。

六、2017年后市展望

2017年深化供给侧改革 房地产市场趋于回归理性状态

中共中央政治局9日召开会议,分析研究了2017年经济工作。2017年要召开党的十九大,是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年,做好经济工作意义重大。

供给侧结构性改革将步入“深化之年”。2017年是推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年,供给侧结构性改革打响攻坚战。会议要求,明年要深入推进“三去一降一补”,推动五大任务有实质性进展。推动五大任务取得实质性进展,必须突出重点,与相关领域改革有机结合,增强改革的系统性和协同性。

加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。会议提出明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。从此次会议看,下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设,以长效机制引导市场稳预期。

如果调控政策继续升级,从提高购房门槛、规范商品房明码标价、调整公积金政策、加强市场监管等方面加码调控,市场将不容乐观。如果继续推行宽松货币政策,东莞房地产市场在政策引导下将趋于回归理性。

2016末房企拿地势头强 2017年市场变化勿用太悲观

从2016年下半年以来,东莞市场不断上演土地盛宴。从宏观环境来看,国家经济低迷,利率处于低位低位,股市分化严重,导致资产配置荒的出现,大量闲钱涌入楼市,诸多因素是导致2016年土地市场和商品房市场火热的根本原因。2016年10月初,东莞紧跟全国步伐,实施限购限贷政策,东莞市场的土地拍卖热情得到迅速抑制,新政实施两月左右,12月房企拿地势头又开始回升,表现十分强势。因此,2017年商品房市场变化不用太悲观。从2016年年底的宏观环境来看,虽然美元加息人民币继续贬值,但没有动摇根本原因,房地产市场仍将是2017年的一大融资板块。

2016年储备用地量大 2017年拿地模式进入品牌房企时代

目前,东莞限购仍在执行,政府对新房市场还有限价措施,由于开发商资金实力雄厚,加上东莞土地资源稀缺,市场向好因素较多。因此,年末开发商参与土地市场的积极性比较高,土地市场仍然火热。总的来说,2016年的房企东莞拿地意愿比较集中,导致东莞土地市场即使在楼市限购后住宅成交走低的情况下,依然维持了一定的热度。

2016年房企东莞储备用地量比较大,2017年商品房新增供应会迎来放量高潮,加上目前东莞地价处于高位交易水平,在考虑利润空间上,开发商2017年拿地将会趋向谨慎,但不乏市场向好情况下,仍有房企会高价拿地,更新地王。但是,2017年土地市场环境更加严峻,市场竞争更加激烈,东莞拿地模式开始逐步进入品牌房企时代,优质地块也会越来越向品牌房企靠拢,市场优势向品牌房企集中。